365민사법률센터

사건번호 : 2014가소40***

임대차계약 이후, 임대목적물에 대하여 여러가지 수선이 필요한 경우가 생길 수 있습니다.

일반적으로 임차인이 '을'의 입장이므로, 이러한 수선비용을 임대인에게 제대로 청구하지 못하는

경우가 많습니다.

그러나 임대차의 경우, 민법에 의하여 임대인은 임차인인 그 주택을 사용 및 수익하는데 필요한 상태

를 유지하게 할 수선의무를 지게 됩니다. 

관련된 판례를 보면, '임대목적물에 파손 및 장해가 생긴 경우에 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무 부담을 하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의해서 정해진 목적에 따라서 사용 및 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다' 판시하고 있습니다. 또한 임대인의 수선의무는 특약에 의해서 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있지만, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이며, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함이 되지 않고 여전히 임대인이 부담한다고 하였습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결).

본 사건은 임대인이 과거 계약을 합의해지한 사실을 숨기고 임차인에게 임대료를 청구한 소송에서, 임차인이 과거 계약을 합의해지한 사실과 과거에 지급한 정화조공사비를 반소로 청구하여, 임대인의 청구를 전부기각시키고, 반소청구액을 전액 인정 받은 사건입니다.